Rok 2018 byl, co se týká vývoje tržní ceny zemědělské půdy, odlišný od předchozích 13 let, kdy ceny zemědělské půdy trvale rostly. Od roku 2014 se ceny meziročně zvyšovaly dokonce i o více než 10 % – nejvíce to bylo v roce 2016, kdy se tržní cena zemědělské půdy meziročně zvýšila o 25,5 %.
V průběhu roku 2018 měly ceny tržní ceny zemědělské půdy převážně klesající tendenci. Nepatrný růst byl zaznamenán ještě v prvním čtvrtletí loňského roku a v dalších čtvrtletích jíž cena klesala o cca 0,4-0,8 % za čtvrtletí. Jelikož byl pokles cen v roce 2018 mírnější než jejich růst v roce 2017, průměrná cena si v celoročním srovnání za celou ČR udržela růstový trend.
Průměrná tržní cena zemědělské půdy se proto v roce 2018 zvýšila o 2,4 % na 240 850 Kč/ha (24,1 Kč/m²) z 235 111 Kč/ha v roce 2017.
Graf č.1: Vývoj tržních cen zemědělské půdy v období 2004-2018 (Kč/ha) (zdroj: farmy.cz)
Obchodování se zemědělskou půdou v roce 2018
Tržní ceny se pohybovaly v rozmezí 15-40 kč/m². Výjimečně ceny dosahovaly i 50 Kč/m², a to u kvalitních pozemků orné půdy, které byly zároveň v lokalitách s vysokou konkurencí mezi nakupujícími subjekty. Rozdíl mezi cenami za ornou půdu a cenou za trvale travní porosty (TTP) byl, podobně jako v roce 2017, cca 33 %.
V minulém roce byla nejvyšší poptávka po výměrách střední velikosti, tj. 5-10 ha. Naopak o pozemky o výměře větší než 50 ha stále pokračoval klesající zájem, který by zaznamenán již v roce 2017. To může být dáno i tím, že se často jedná o velké množství různorodých pozemků, co se týká druhu, lokality, vlastněných podílů a různých pachtovních vztahů. V současné době lze předpokládat prodej za nižší cenu než při prodeji po menších výměrách v jednotlivých lokalitách.
Graf č.2: Vývoj tržních cen půdy v průběhu období 2017-2018 (zdroj: farmy.cz)
Kupující zemědělskou půdu se dělí na 3 skupiny:
1. Zemědělští investoři – farmáři a zemědělské společnosti, jejichž hlavní motivací je držba půdy jako výrobního prostředku → 61%
2. Dlouhodobí nezemědělští investoři – nakupují půdu za účelem středně až dlouhodobé držby, jejichž motivací je přiměřený dlouhodobý výnos investice a její bezpečnost → 39%
3. Spekulativní nezemědělští investoři – nakupují půdu se záměrem prodat v kratším období se záměrem maximálního zisku v krátkém období → téměř 0
Podíl zemědělských investorů se v loňském roce zvýšil o 5 % na 61% z původních 56% v roce 2017. Na tento růst měl také vliv pokles druhé skupiny kupujících, a to dlouhodobých nezemědělských investorů, jejíž počet se snížil z 44 % v roce 2017 na 39% v loňském roce. To je také dáno tím, že pro velkou část těchto investorů byla zemědělská půda atraktivní především v době rychlého růstu cen. Stagnace cen ovlivnila i třetí skupinu kupujících – Spekulativní nezemědělské investory, jejichž podíl na obchodech se snížil téměř na nulu.
Regionální rozložení cen zemědělské půdy
Nadprůměrných cen v loňském roce dosahovaly oblasti v okolí Prahy, Hané, Královehradecka, Mladoboleslavska, Kolínska a oblasti s kvalitní ornou půdou. Méně kvalitní půdy dosahují vyšších cen v některých příhraničních lokalitách – především na jihozápadě Čech a částečně i na Jižní Moravě. Zde je cena ovlivněna zájemci z Bavorska a Rakouska. V severní části je vliv blízkosti hranic na cenu půdy minimální.
Úřední cena půdy
Základním podkladem pro stanovení úřední ceny půdy jsou bonitované půdně ekologické jednotky (BPEJ) a k nim určené ceny stanovené vyhláškou č.441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku. Ty jsou v praxi využívány nejčastěji k o ocenění pozemků pro účely daně z nabytí nemovitých věcí, a to jako ceny dle BPEJ následně upravené o vyhláškou stanovené přirážky nebo srážky.
Průměrná cena dle BPEJ je i nadále 7,14 Kč/m². Průměrná tržní cena (tj. 24,1 Kč/m²) tedy byla v roce 2018 o 238% vyšší.
Úřední ceny mají pouze informativní charakter a poskytují informaci o pravděpodobné kvalitě pozemku v dané lokalitě. Na výši tržní ceny má vliv řada faktorů. Kromě bonity půdy je zde zohledněn i velikost a tvar pozemku, umístění, erozní ohrožení, uzavření pachtovní smlouvy nebo konkurence nakupujících v okolí. U půd s nízkou bonitou může tržní cena dosahovat i více než desetinásobku ceny úřední, zatímco u pozemků s vysokou bonitou cca trojnásobku.
Zdroj: zpracováno dle Zprávy o trhu s půdou – leden 2019 (www.farmy.cz)
Marcela Otrubová
www.agropress.cz
